Зміни по програмі "єОселя" від 20 серпня 2024

Всім привіт! У цій статті ми поговоримо про зміни, які внесли до програми «єОселя», та чим вони загрожують українським банкам і нам з вами, простим людям. 

10% першого внеску замість минулих 20%

Перша дуже приємна новина - це те, що люди віком до 25 років включно тепер можуть заплатити 10% першого внеску замість минулих 20%. Думаю, що ця зміна направлена максимально на те, щоб утримувати молодь всередині країни, адже мати власне житло - це перша така ціль багатьох молодих родин, багатьох молодих людей.

Дуже багато людей їдуть на заробітки саме для того, щоб заробити на своє перше житло. Тому я думаю, що якраз зменшення першого внеску - це для того, щоб люди все ж більше мали мотивацію та стимул залишатись всередині країни. 

Члени родини ВПО тепер можуть взяти іпотеку під 7% річних

Друга зміна в «ЄОселі» - це те, що члени родини ВПО першого ступеня споріднення тепер можуть взяти іпотеку під 7% річних. Наприклад, якщо ваші батьки перебувають на окупованих територіях і мають статус ВПО, то ви, як їхня дитина, зможете взяти іпотеку так само, як і ВПО. 

Оплату першого внеску по іпотеці тепер можна зробити за рахунок житлового сертифікату

Ну і та новина, на яку ми дуже довго чекали: оплату першого внеску по іпотеці тепер можна зробити за рахунок житлового сертифікату.

Наприклад, якщо ваше житло було зруйновано, ви маєте житловий сертифікат, хочете придбати нерухомість в іншому регіоні країни, але вам не вистачає компенсації по цьому сертифікату на ту квартиру, яку ви хочете придбати.

Тепер ви можете використати цей житловий сертифікат як частину для покупки квартири в іпотеку. Навіть якщо ви вже отримали компенсацію за знищене житло, ви все рівно можете подаватись на цю іпотеку, і не тільки ви, а й члени вашої родини.

На мою думку, це досить вдале рішення, адже суть цієї програми - дати можливість придбати доступне житло кожному українцю. А з тими реаліями, які зараз є на ринку, стосовно програми «єОселя» все ж таки мало мати на руках лише 20% від вартості квартири, щоб взяти цю іпотеку. Тому такі зміни зроблять програму більш доступною серед більшості населення.

До речі, іпотеку тепер можна оформити не тільки на квартири, а й на приватні будинки, які знаходяться на етапі будівництва, тобто на майнові права на будинок, який ще тільки будується.

Уряд закрив лазівку, щоб уникнути продажу нерухомості перед угодою по іпотеці.

Ну а тепер перейдемо до не дуже приємних змін. Уряд закрив лазівку, щоб уникнути продажу нерухомості перед угодою по іпотеці. Справа в тому, що люди, які мали у власності нерухомість площею більшою за гранично допустиму для оформлення іпотеки, раніше могли перед угодою просто подарувати чи продати цю квартиру і податись на іпотеку.

Зараз вже для цього має пройти 12 місяців з дати продажу вашої квартири, якщо вона є площею більшою за гранично допустиму, до дати подачі заявки на іпотеку.

Ну і тут саме час нагадати, що якщо ви купували квартиру в новобудові, яка знаходиться на етапі будівництва, ваша квартира ще не добудована, ви не маєте на руках права власності, а лише майнові права на цю квартиру, то вас це ніяк не буде стосуватись.

Збільшення ставки по іпотеці

Ну і саме болюче, на мою думку, але дуже необхідне в сьогоднішніх реаліях - це збільшення ставки по іпотеці. Тепер, якщо ви брали іпотеку під 7% річних, то ця ставка 7% річних буде діяти лише перші 10 років.

З першого дня 11-го року ваша ставка по іпотеці становитиме 10% річних. Якщо ви брали кредит під 3% річних, то з першого дня 11-го року ваша ставка по іпотеці становитиме 6% річних.

Як стверджує уряд, це не створить суттєвого фінансового навантаження на людей, адже за перші 10 років люди вже виплатять значну частину тіла кредиту, і це ніяк не повпливає на ваш щомісячний платіж.

Справа в тому, що у нас зазвичай, з такою ставкою він по іпотеці зменшувався до кінця терміну іпотеки, а у вас може залишитись так, що просто ця ставка, цей щомісячний платіж буде як і сьогодні, так через 10 років, так і через 15 років. Незважаючи на таку умову, це все рівно залишається вигідною пропозицією, адже 6% чи 10% - це все рівно менше за інфляцію в Україні.

Чи означає це, що вам треба терміново погашати іпотеку достроково - за 10 років погасити весь кредит, робити шалені переплати?

Чи означає це, що вам треба терміново погашати іпотеку достроково - а 10 років погасити весь кредит, робити шалені переплати? Ні, переплати робити досить невигідно. Зараз вигідніше ту частину грошей, яку б ви направили на переплату, інвестувати, наприклад, в індекс S&P 500 - вигода від цього буде більшою. Просто варто розуміти, що таке збільшення ставок в людській психології буде спонукати людей швидше віддавати кредити, створюючи для них певні невигідні умови в їхній голові, особливо якщо ці люди не інвестори або не вміють рахувати.

Не забувайте, що переплачувати по дешевому кредиту дійсно не вигідно. Краще ці гроші просто направити в інвестиції. Таке збільшення ставок уряд пояснює тим, що за рахунок цього люди почнуть хотіти швидше віддавати кредити, і у них будуть гроші для того, щоб кредитувати більшу частину населення. Але знову ж таки, не ведіться на ці психологічні уловки: якби ставки були більшими за інфляцію, тоді дійсно я б сказала, що вигідно погасити в перші 10 років цей кредит, але наразі це не є вигідним.

Чим можуть загрожувати такі зміни по програмі "єОселя"

Ну а тепер, на мою думку, чим можуть загрожувати такі зміни?

Перше - це все більша частина людей, які мають меншу платоспроможність і більше ризиків, зможуть брати іпотеку, і це не завжди є добрим.

Давайте розглянемо ситуацію з практики. Наприклад, є родина - чоловік, дружина і двоє дітей, в якій працює лише чоловік, який дуже часто знаходиться на виконанні серйозних бойових завдань. Дружина не працює, є ще двоє дітей. Якщо родина наважується на іпотеку, вона несе значні фінансові ризики. У разі втрати годувальника, іпотека буде просто непосильною для родини.

Думаю, ми побачимо великі заборгованості серед людей перед банками по цій іпотеці, якщо люди неправильно розрахують свої ризики, неправильно запланують свої майбутні доходи з урахуванням інфляції, і їм будуть затримувати заробітні плати, що абсолютно реальне в Україні сьогодні. Така заборгованість по іпотеках буде не дуже добре для банків.

Друге - ймовірно, ми побачимо заборгованість держави перед банками по цій програмі, оскільки ставка 3% і 7% можлива лише тому, що різницю компенсує держава. У договорі прописано, що якщо держава втрачає можливість фінансувати цю програму, то це лягає на наші плечі. Наприклад, якщо ваш платіж по іпотеці був 10,000 грн, а у держави закінчується фінансування, то ваш платіж по іпотеці може складати від 17 000 до 20 000 грн.

Висновок по змінам в програмі "єОселя"

Зрозумійте: якщо фінансово ви не будете до цього готові і неправильно прорахуєте свої ризики, ви можете опинитись у фінансовій ямі і не мати змоги платити по цій іпотеці. Для того, щоб у вас такого ніколи не сталося, правильно плануйте свої фінанси, майте фінансовий резерв принаймні на шість місяців ваших витрат, включаючи оплату іпотеки.

Обов'язково страхуйте членів своєї родини, в першу чергу - годувальника. Створюйте додаткові джерела доходу, плануйте, де ви будете заробляти гроші, якщо втратите роботу.

Відео по темі "Зміни по програмі "єОселя" від 20 серпня 2024"