Як війна та післявоєнний час впливає на вартість нерухомості?
У цій статті я хотів би поговорити з вами про такі країни, як Сирія, Грузія і Молдова. Це ті країни, в яких була війна, і я хочу провести ретроспективний аналіз: подивитися, скільки коштував квадратний метр житла до війни, після війни, що відбувалося з інфляцією, з курсом валюти тощо.
Чому це важливо? Тому що Україна наразі досі перебуває у стані воєнних дій, війна точиться по всій території, і нам важливо розуміти прогноз, горизонт планування на майбутнє: наскільки зараз варто купувати чи продавати квартири, що робити, що буде з цінами. Досвід країн, які вже пройшли через війну, допоможе нам глибше зрозуміти, що може очікувати нас у майбутньому.
Інфляція та вартість нерухомості під час війни та після війни
Отже, давайте подивимося на цю табличку та глянемо на ціни: що було до війни, що після.
Почнемо із Сирії. Ціна за квадратний метр стартувала від 100 доларів, після війни вона зросла до 400. Курс місцевої валюти виріс із 50 до 250 за 1 долар. Інфляція сягнула 80%. До війни нерухомість у великих містах, таких як Дамаск, мала значну вартість - саме там і фіксувалися ціни за квадратний метр, оскільки у маленьких містечках чи селищах ми просто не маємо достатніх даних для аналізу.
Після війни ціна впала через масштабні руйнування та відтік населення. Інфляція зросла, тому що сирійський фунт втратив більшу частину своєї вартості.
Щодо Грузії, ціна на нерухомість після війни 2008 року зросла з 800 до 950 доларів за квадратний метр. Ви можете подумати: "Ого, як так?!" Це дійсно виглядає як хороший знак, і це стало можливим завдяки економічній стабілізації та інвестиціям. Багато західних донорів почали активно вкладати гроші в Грузію. Інфляція залишилася на відносно низькому рівні - з 5% до 7%, що свідчить про вдалу економічну політику. Дуже сподіваюся, що в Україні також знайдуться фахівці - міністри фінансів та економіки, які зможуть стабілізувати економіку й не допустити інфляційних стрибків.
Щодо Молдови - ціна також зросла: з 600 до 700 доларів за квадратний метр, що відображає поступове економічне відновлення після геополітичної напруги. Інфляція зросла лише незначно - з 7% до 12%. Проте курс молдовського лею ослаб, що вплинуло на купівельну спроможність.
Мене цікавить - і, думаю, вас також - чому в Молдові та Грузії ціни зросли, а в Сирії впали? У Сирії ціна знизилася, курс місцевої валюти впав, інфляція зросла. Причина - Сирія була мало цікавою для західних донорів, тому не отримала стільки інвестицій, як Молдова чи Грузія. На жаль, Сирія не побачила тієї підтримки, яку зараз отримує Україна.
Давайте розберемося, чому саме в Грузії та Молдові зросли ціни. Особисто мені більш цікавий досвід Молдови, бо вона ближче до нас, має подібний менталітет і є нашим безпосереднім сусідом. Відповідно, можна провести порівняльний аналіз України й Молдови.
Чинники які вплинули на зростання вартості нерухомості, після війни
Перший чинник - збільшення попиту на безпечні регіони. Після війни в Придністров'ї 1992 року значна частина населення переїхала до більш безпечних регіонів, таких як Кишинів і Бєльці. Це спричинило зростання попиту на житло в цих містах - і, відповідно, зростання цін. Те саме ми спостерігали й у західних регіонах України - Львів, Івано-Франківськ, Чернівці, Ужгород.
Другий момент - економічна стабілізація після закінчення війни. Уряд Молдови разом із міжнародними організаціями, такими як МВФ та Світовий банк, почав впроваджувати програми економічної стабілізації. Це призвело до відновлення довіри інвесторів і зростання інвестицій, зокрема в нерухомість.
Немаловажну роль відіграла і молдовська діаспора, яка дуже численна в Європейському Союзі. Грошові перекази від заробітчан суттєво вплинули на економіку країни. Якщо говорити про Україну - в нас також велика діаспора, і якщо вона буде не лише заробляти гроші для себе, а й переказувати їх назад в українську економіку у вигляді валютної виручки, це також може її підтримати.
Ще один фактор - дефіцит житла. Через труднощі в будівельній галузі, зростання вартості матеріалів та нестачу робочої сили, забудовники не могли зводити нове житло. Відповідно, коли пропозиції мало, а попит великий - ціна зростає.
Останній момент - урбанізація. Багато людей із сіл або маленьких міст почали масово переїжджати у великі міста в пошуках роботи. Це також спричинило бум на ринку житла, як орендованого, так і власного, що вплинуло на зростання цін.
Що буде щ нерухомістю в Україні, після війни?
Тож подивимося, що буде в Україні. Наша діаспора дійсно велика, але я не певен, що вона зможе забезпечити себе і допомагати українцям на батьківщині. Наразі в Європі відчувається економічна рецесія, тож багато українців там радше виживають, ніж накопичують капітал. Безумовно, ми не говоримо про "батальйон Монако" - їх одиниці, і вони не є активними інвесторами в українську економіку.
В Україні також дуже багато внутрішньо переміщених осіб, тому попит на житло у великих містах, таких як Київ чи Львів, продовжує зростати. Мільярди валюти, які наразі надходять в українську економіку, використовуються переважно для підтримки військової спроможності. Але після перемоги, я вірю, що допомога залишиться на нинішньому рівні, що дозволить українській економіці вистояти й зміцнитися.
Будівельна галузь, як один із локомотивів економічного зростання, зможе зміцнитися, і ми не побачимо суттєвих коливань цін за квадратний метр. Але, як то кажуть, поживемо - побачимо. Прогнози - справа невдячна.
Comments 11
В Молдове и Грузии не было таких разрушений как в Сирии. Украинцы сажу вам как житель Молдовы: Сегодня в Кишинёве квартира 1ком 50м² новостройка стоит 110 000 евро. Сдаётся она за 500евро. Если купить в Бельцах квартиру в стар.фонде за 30 000евро. 35м² то её реально сдать за 150евро. Цены у нас растут последние 12 лет. В 2019м году я купил квартиру в центре Кишинёва за 36 000евро. Дом был в стройке, был только поднят скелет здания. Сегодня такая квартира стоит 80 000евро. На таком же этапе. Цены растут в основном из за того что диаспора покупает на родине. Мало кто остаётся в Европе на всегда. Плюс ипотека семейная сработала на рост цен. В любом случае дорогие украинцы ждём вас и добро пожаловать. Можно и у нас заработать. Знаю много украинцев кто у нас открыли бизнеса, работают, кто то остаётся ктото едет дальше.
Це перш за все буде залежати від успішності економічних, управлінських і судової реформ. Зрозуміло, що чиновники і політики накрадене будуть відмивати через бетонометри навіть при відсутності реформ, але потім ці бетонометри комусь ще треба продати... а у нас, з нашими "талановитими" політиками і "ефективними" менеджерами якщо і зростатимуть ціни, то в трьох-пʼяти локаціях на всю країну...
У нерухомості з 14 року. І ось така тенденція. Коли сосія вперше відтяпала у нас території це був шок. І ціни дуже впали (околиці Києва 3-5 км від Києва). У 16 році був +-400 Дол./м2. І Поступово росли до 22 року було вже 800 дол.м2. З 22 року по сьогодні ціни не впали і у забудовників коштує готове житло по 900 Дол./м2. Дуже багато переселенців, які і формують попит. Крім того дійсно діаспора з Європи почала купляти. Я вам скажу більше - навіть іноземці почали скуповувати нерухомість у нас. Хоча на мій погляд ще нічого невідомо про закінчення війни, але гроші не можуть лежати у людей у банці - тому і вкладають у такі активи.
В Молдове сейчас цены на недвижимость взлетели в космос потому-что каждый пятый житель Кишинёва сейчас переселенец из Украины, в основном из Одессы, поэтому цены на аренду сумасшедшие. + тут самый ближайший аэропорт.
В Грузии создали привлекательный инвестиционный климат исходя из географической локации. И опять же, много Украинцев и русских там сейчас из-за войны. А в Сирии ничего не закончено и ничего не понятно.
Поэтому и в Украине, на мой взгляд, всё будет зависеть от того когда и как всё закончится…
Все вірно. Україну не відпускає війною клята пу-русія, хоча у самої демографічна і економічна кризи (довели другу країну до рівня вассала Китаю). Тому загадувать результат нерухомості немає смислу.
Інвестувать в нове будівництво ризиковано і не доцільно: депозит з податками принесе в 1,5 рази більше відсоткіа, ніж квадратні метри первинної нерухомості (від 1700-1900 дол/м2), здача в кінці 2025 року.
Історія показує, що ключову роль грає не тільки сам факт закінчення війни, а й її результат. Наприклад, після Першої світової економіка в переможених Німеччині та Австрії була набагато гіршою, ніж в переможців. Тому розрахунок ціни нерухомості варто робити для різних варіантів: за варіанту "віддаємо 4 області та залишаємося без гарантій безпеки" ціна буде на дні, за варіанту "віддаємо 2 області та отримаємо гарантії" -- значно вищою. Ну і про тривалість війни теж не варто забувати -- якщо війна триватиме ще рік, то це одне, а якщо ще 5 років -- то зовсім інше.
Раніше закордонні діаспори приносили в наш бюджет приблизно такі ж суми,як експорт сільгосп продукції,але з війною сталось так,що багато сімей виїхало за кордон з кінцями і в них вже нема необхідності переводити сюди кошти,також ви правильно сказали про економічний спад.Ринок житла в містах може і збільшився але повертаємось до попередньої тези,багато людей виїхало і виїхало з кінцями,багато це значить кілька мільйонів,тому нерозпроданого житла дуже багато,а купівельна спроможність населення низька,оскільки підчас будь якої кризи бідні бідніють а багаті багатіють. Все залежить від того чим закінчиться ця війна,якщо нам вдасться повернути собі втрачені землі то сюди ринуть іноземні капітали,скуплять зруйновані території за безцінь і будуть будувати тут свій бізнес,якщо конфлікт заморозять,то буде і політична і економічна криза,тому іноземні інвестиції нам не світять.А ще давайте не забувати,що наші міста не проектувались під велику кількість населення,інфраструктура і комунікації не здатні вивозити ту кількість людей,яка хоче в них жити і з часом вони втратять свою привабливість.Гадаю в майбутньому люди будуть жити десь в передмістях і без нагальної потреби в саме місто їхати не будуть
Можу сказати стосовно Грузії, оскільки моя сім'я має там нерухомість в Тбілісі.Там багато позитивних моментів Перше,- відсутні як такі комунальні послуги, лише по факту спожитих ресурсів Там навіть обслуговування прибудинкових територій оподатковується пропорціонально спожитій електроенергії, там немає централізованого опалення..Себто, тримати ці квартири можна без додаткових затрачених грошей.Друге,-це менталітет, повага до чужої Грузини, мало ймовірно, що будуть намагатися привласнити те, що їм не належить.І третє, це той факт, що в таких містах як Тбілісі немає місця для розбудови території, місто знаходиться в горах фактично.
А як щодо політичних ризиків? тай взагалі руху в сторону рашки? Тай не так давно(20 років тому) грузія була одною з найкорумпованіших країн
Звісно, 20 років це ціле покоління, але ж не вимерли.
я українка і я жила там ще за часів СРСР.Я не помітила, що там більше корупції навіть тоді було, ніж в Україні.У нас вона носила просто інший характер, там вона дещо нагадувала американське лобіювання .А ризики в зв'язку з рухом в сторону рашки?В даній ситуації це робиться більше в інтересах самої Грузії.Їм що, потрібна війна на їх території?
Треба ще врахувати тривалість війни, та її результати. Все ж Сирії пережила неймовірно довгий конфлікт, криза від якого ще довго буде відгукуватись. А Грузія і Молдова пережили доволі короткі й відносно невеликі "сутички", які не вбили потенціали країн.
Також, на мою думку, Європа (принаймні, її більшість) дуже зацікавлена в Україні, але США вперто стоїть на ідеї "деескалації", і контролі агресії московії через потурання у вигляді стримування розвитку України. Ще треба врахувати скільки людей ще виїде після заморозки, бо ніхто гарантій захисту нам не дасть. І туди ж постійна загроза від москаля що він знову нападе. Загалом, на мою думку, тут більше політичний аспект грає роль, ніж будь-який інший.