Нерухомість в Україні: можливості та ризики інвестування під час війни

Як купити квартиру і не за всі гроші світу? Чому серед українців популярніше орендувати, ніж купувати? У яку нерухомість краще інвестувати та які скандали точаться навколо Київміськбуду? На всі ці питання відповідає директорка з розвитку бізнесу "ЛУН" Оленою Унанян. 

Чи очікується зростання цін на нерухомість?

Якщо вірити в кращий сценарій розвитку подій, то так, однозначно. Тому що навіть при гірших сценаріях, у яких ми зараз існуємо, ціни на нерухомість не падають. Вони падають у деяких регіонах, які наближені до фронту, але в більшості регіонів вони зростають. Просто десь більше, а десь менше. Нагадаю, що в Івано-Франківську ціна виросла на 56%. У Києві, попри падіння попиту в п'ять разів, ціна тримається на місці. У Дніпрі, який близький до лінії фронту, ціна також тримається, а десь навіть зростає на пару відсотків. Тому, якщо вірити в кращий сценарій, то так, однозначно ціна буде зростати.

Яка нерухомість користується найбільшим попитом в Україні?

Однокімнатні квартири завжди користуються великим попитом. Їх на ринку в цілому в своєму об'ємі найбільше, тому однокімнатні квартири точно користуються зараз попитом. Але при виборі оренди зараз дуже враховують різні фактори. Тобто, якщо раніше пентхаус або просто велика квартира на останньому поверсі - це було лакшері, це було дуже престижним, жити з красивими видами на місто, то зараз люди зважають на фактори. "Я не хочу жити вище 10-ти поверхів, тому що, а якщо блекаути? Мені треба ходити. Я не хочу жити високо, тому що у нас літає над головою щось". Тому люди просто зважають на різні фактори й вибирають нижчу поверховість.

Поради для успішної купівлі нерухомості

Перш за все ви маєте для себе зрозуміти, яку квартиру ви хочете придбати. Тобто для себе сформувати більш чіткий запит. Друге, що би я порадила, — це багато моніторити ринок. Тому що ви можете довіритися якомусь знайомому, хто працює в ринку нерухомості, мені можете довіритися — я вам порозказую якісь речі, неважливо. Але вам важливо перш за все для себе оцінити ринок, слідкувати за ним, розуміти, яка динаміка ціни.

У нас є окремий продукт "ЛУН Статистика", який ми зробили якраз для людей і спростили їм трошки процес оцього слідкування: що відбувається. І далі ресерчити девелопера: будує, не будує, де будує, якими темпами, наскільки в нього динамічно змінюється зараз ціна, і з врахуванням цих дозвільних документів.

Обов'язковий фактор. Один із гарних критеріїв, який вам, до речі, зараз точно як лайфхак: можна дивитися на девелоперів, які акредитовані по іпотечній програмі "єОселя". Тому що, коли банки акредитують девелопера, от вони суперекспертно, предметно, з усією глибиною перевіряють девелопера. Тому, якщо девелопер акредитований на неготове житло по "єОселя", там, знайте, точно є галочка валідації.

Купівля чи оренда: що обрати?

Ми собі визначили такий, знаєте, важливий аспект, про який ми знали, але він тільки підтвердився зараз. Ми, українці, по своїй ментальності не хочемо орендувати квартиру. Ми краще, ніж орендувати все життя квартиру в центрі, будемо мати свою "однушку" в спальному районі. Тому, звісно, українці хочуть купувати квартиру і купують квартиру. Питання тільки в острахах і в обмежуючих факторах, з якими вони стикаються. Хтось їх проходить і робить це зараз, хтось відкладає покупку на часи, коли буде більше визначеності, якась більша стабільність на фронті, економічна стабільність. Але однозначно українці — люди, які хотіли би жити у власному житлі.

Що важливо знати перед інвестуванням у нерухомість?

Дуже важливо оцінювати зараз безпосередньо об'єкт, в який ви інвестуєте. Тобто, якщо раніше, в цілому, як вибирали: ми інвестуємо в однокімнатну квартиру біля метро в Києві. Це була така супербезпечна інвестиція. Було багато варіантів пропозицій, і на це тобі не треба було глибоко розбиратися: інвестував, забув, отримав і далі або в оренду здаєш, або перепродаєш. Його з котлована перепродаєш на фінальні стадії.

Зараз при інвестиції треба бути надзвичайно уважним. Тому що хтось проінвестував квартиру на Лук'янівці, і зараз оренда на Лук'янівці, звісно, менше ринку. Ми розуміємо, із-за чого. Але при цьому дуже важливо розбиратися, що відбувається, в який об'єкт ви інвестуєте, і слідкувати за тим, що набуває попиту. Знову ж таки, ми маємо продукт "ЛУН Статистика", за яким можна слідкувати.

Як застрахувати нерухомість від "прильотів" в Україні?

В Україні не було такої можливості ще півроку чи рік назад. Якщо я не помиляюся, тобто не було страхування житла від прильотів. І це дуже гарний момент, який з'явився на ринку. Тепер є можливість страхувати житло від прильотів, і це не коштує космос грошей. Якщо я не помиляюся, там щось можна на мільйон гривень застрахувати квартиру, і ціна питання — десь 20 тисяч гривень. Це такий порядок цін.

Тому у нас з'явилась така можливість. Я сподіваюся, що буде ставати ще більше різноманітності й пропозиції в цьому питанні.

Українці, які виїхали за кордон, продають свою нерухомість в Україні.

Зараз дуже багато українців, які переїхали за кордон, і вже майже три роки люди приймають рішення, що вони будуть продавати свою нерухомість. Дуже багато квартир було придбано ще в 2021 році і до 2021 року. Є квартири, які зараз продаються. Умовно кажучи, це ми називаємо "первинна вторинка". Тобто це "гола" квартира в зданій новобудові, в якій ще ніхто не жив, і їх перепродають.

І таких проєктів зараз дуже багато на ринку. Тому, так, українці продають свої квартири, особливо ті, які виїхали. Багато хто робить це й по "єОселі". Велика частина цих грошей їде з людьми за кордон. Але частина цих грошей переінвестовується.

Хтось інвестує в апарт-готелі, тому що повірив зараз у цю історію. Вона набуває популярності. Це легший актив, тому що всі апарт-готелі мають управлінську компанію. Тому це, і правда, пасивний дохід, бо хтось менеджить цю історію за вас. А якщо ви хочете здавати в оренду квартири, ви маєте розуміти, що це не пасивний дохід. Усе одно цим треба займатися і проявляти активність. Так, такий фактор присутній. Українці продають, але українці й купують. 

Як "Київміськбуд" впливає на ринок нерухомості: чи завершать будівництво десятків будинків?

Що варто зауважити, так це те, що будь-які великі кейси, якісь такі гучні події, що відбуваються на ринку, дуже на нього впливають. Колись ми бачили історії на кшталт "Еліта Груп" чи "Еліта Центр". Це були кейси, де перепродавалися квартири, і після того багато девелоперів говорили, що люди йшли до них у відділи продажу з юристами, бо боялися таких історій.

Подвійний перепродаж квартир - історія, з якою ми вже майже не стикаємося. Однак залишаються інші проблеми, наприклад, недобудови. Гучні кейси у нас були з "Аркадою", яка обанкрутилася, з "Укрбудом" і зараз з "Київміськбудом".

Ці події мають величезний вплив на ринок. Подумайте тільки: скільки стоїть недобудов — 40-50 величезних багатоповерхових комплексів! Вони недобудовані й простоюють. З останніх новин, "Київміськбуд" докапіталізують і відновлять будівництво на якихось проєктах.

Багато є думок на ринку: "Це добре чи погано? Справедливо чи ні?" Але залишимо це осторонь. Факт залишається фактом: знайшли рішення, завдяки якому зможуть добудувати хоча б частину цих будинків.

Адже кожна недобудова — це не лише бетон і цегла, це сотні й тисячі інвесторів. Це люди, які, можливо, все життя збирали гроші на цю квартиру. Тому, як би не було, знайти спосіб завершити хоча б частину цих проєктів — це безумовний позитив для ринку.

Також треба відзначити, що багато українців, які залишили країну, все ж залишаються інвесторами на нашому ринку. Частина з них продає своє житло, але інші використовують ці кошти для реінвестицій, створюючи нові можливості для розвитку нерухомості в Україні.

Відео на тему "Нерухомість в Україні: можливості та ризики інвестування під час війни"