В цій статті ми з вами розберемо як поставити будинок на ділянці так, щоб до нас не було ніяких юридичних претензій. Будемо працювати сьогодні з двома ось цими нормативними документами.
Мінімальні вимоги до земельної ділянки для забудови
Що говорить нормативний документ про мінімальну площу земельної ділянки для забудови? І так, згідно з ДБН Б.2.1-2:2019 року, пункт 6.132, граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 метрів квадратних для блокованої забудови і не менше 500 метрів квадратних для індивідуальної житлової забудови.
Тобто, друзі, якщо ви будуєте таунхаус, то ви, в принципі, можете розглядати його як зблоковану забудову і орієнтуватися на півтори сотки. Але якщо ви будуєте індивідуальний житловий будинок, то вам потрібно, щоб земельна ділянка була не менше ніж 5 соток. Краще трошечки брати запасом, тому сьогодні в прикладі ми розглянемо ділянку площею 6 соток, розміром 20 на 30 метрів.
Розташування ділянки та орієнтація на плані
З північної сторони, тобто справа, в нас проходить житлова вулиця. З півдня ділянка вже забудована, і там знаходиться будинок, побудований по каркасній технології. По східній частині ділянки буде проходити центральна вулиця, тобто магістраль, а західна частина нашої ділянки межує із сусідським городом.
Напевне, комусь зручніше розглядати план, коли північ знаходиться вгорі нашого екрану, але мені привичніше працювати з планом чи то будинку, чи то ділянки, коли в мене вхід на ділянку чи в будинок знаходиться в нижній частині. Тому в даному випадку буде розташування саме таке.
Вимоги до розташування будівель для забезпечення санітарних та пожежних норм
Згідно з ДБН Б.2.2-12:2019, пункт 6.1.40, при розташуванні житлових будинків та громадських будівель на земельних ділянках необхідно забезпечувати вимоги санітарних та пожежних норм (ДСП-17396 та ДБН В.1.1-7). В тому числі, для житлових та громадських будинків на суміжних земельних ділянках.
Перше, що я виконую, це визначаю межі дозволеного будівництва на конкретній земельній ділянці.
В пункті 6.1.33 сказано, що житлові будинки на присадибних ділянках слід розташовувати з відстанню від червоних ліній магістральних вулиць 6 метрів (це мінімум), житлових вулиць - 3 метри. Частина присадибної ділянки між червоною лінією і лінією забудови 1-2 квартирних і блокованих будинків входить в загальну площу ділянки. В умовах реконструкції допускається зменшувати відстань від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої вже забудови в даному населеному пункті.
Ми бачимо, що в нас внизу проходить магістраль. Ми від червоної лінії даної магістралі відходимо на 6 метрів, а справа знаходиться житлова вулиця, від неї ми відміряємо 3 метри - це вже обмеження по санітарних нормах.
Також є пункт в даному ДБН, 6.1.41, абзац другий: для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше трьох метрів.
Відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які впроваджуються, має бути від 4 до 6 метрів, в залежності від величини крони, але не менше 1/2 діаметра крони дерева. А до кущів відстань від межі - 1 метр. Таким чином, ми визначили зони, де можна розміщувати будинок, кущі та дерева згідно санітарних норм.
Але в нас ще є пожежні норми, і вони тут беруть верх, тому що якщо ми по санітарних нормах проходимо, а по пожежних - ні, то ми повинні орієнтуватися на другі, на пожежні.
В цьому ж ДБН Б.2.2-12:2019 року є розділ 15.2 - вимоги до протипожежних відстаней. І там є пункт 15.2.1: протипожежні відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків із споруд, виготовлених із горючих матеріалів, що виступають більше ніж на 1 метр за площину фасаду, слід приймати відстань між цими конструкціями та іншими будинками.
Тобто, якщо у вас, наприклад, стріха даху виходить за стіну більше ніж на 1 метр, то ви вже вимірюєте відстань від виступаючого краю вашого даху до будинку сусіда. Якщо в сусіда теж дах виступає більше ніж на метр, то вимірюєте відстань між цими двома дахами. Якщо в сусіда виступає менше ніж на метр, то виміряєте від свого даху до його стіни.
Які ж повинні бути відстані між вашими будинками та будинками сусіда?
Пункт 15.2.2: протипожежні відстані між житловими, громадськими, адміністративно-побутовими будинками, промислових підприємств, гаражами слід приймати за таблицею 15.2 (чисельник).
Зверніть увагу, що тут є ступінь вогнестійкості будинку. Залежно від ступеня вогнестійкості будинку ми приймаємо відстань між даними будинками. Якщо у нас перший і другий ступінь вогнестійкості будинку наш і такий самий у сусіда, то відстань повинна бути не менше 6 метрів між будинками. Якщо у нас перша-друга ступінь, а у сусіда третя ступінь вогнестійкості будинку, то ми приймаємо відстань 8 метрів, і так далі.
Ступені вогнестійкості. Як можна їх визначити швидко і самостійно?
В ДБН В.1.1-7:2016 "Пожежна безпека об'єктів будівництва" є таблиця під номером один: ступінь вогнестійкості будинків та класи вогнестійкості будівельних конструкцій. Тут у нас зліва вказано ступінь вогнестійкості будівель залежно від класу вогнестійкості конструкцій даного будинку.
Для того, щоб вам було простіше орієнтуватися в ступенях та кількості конструкцій, є таблиця з короткими характеристиками кожного ступеня.
І так, ступінь перший та другий - це будинки з несучими та огороджуючими конструкціями з природних або штучних кам'яних матеріалів, бетону, залізобетону із застосуванням листових та плитних негорючих матеріалів. Тобто, це будинки цегляні, газобетонні, з кераміки, з повнотілої цегли або арболіту, наприклад, які перекриті залізобетонним перекриттям. Вони максимально не горючі, якщо по-простому вам сказати.
Третій ступінь - це будинки такі ж самі, тільки в них вже є елементи дерев'яні, зокрема, дерев'яні перекриття, тобто перекриття не залізобетонне. Ступінь 3-А - це будинки каркасні з металевим каркасом. А 3-В - це каркасні будинки з дерев'яним каркасом. Ви можете ознайомитися більш детально з цими характеристиками у таблицях.
Тепер кілька слів про огорожу
В даному ДБН у пункті 6.1.34 зазначено, що присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлена огорожа не може погіршувати інсоляцію житлових будинків та суміжних територій. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червоні лінії та межі ділянки.